【案情介绍】

2012年3月杨XX诉至法院称，2007年刘XX有意将其位于北京市西城区新街口西里一区一套房屋出售，杨XX有意购买，遂双方达成房屋买卖合意。刘XX口头承诺将房屋以当时房价卖给杨XX，房屋产权证下发后，立即将该套房屋过户给杨XX。同年双方交钱交房，杨XX入住。至2011年，刘XX取得该房屋的所有权证书，但是该房屋至今未变更登记到杨XX名下。杨XX多次与刘XX协商过户事宜，刘XX拒不同意办理，并且主张该房屋是其租赁给杨XX的，属于房屋租赁合同关系而非买卖合同关系。

杨XX慕名找到北京市盈科律师事务所邬锦梅律师，经咨询并委托邬律师后，向法院递交了诉状要求刘XX协助办理该房屋产权登记及过户手续。

 【焦点问题】

买卖房屋时没有签订书面房屋买卖合同，双方当事人一方主张房屋租赁关系，一方主张房屋买卖关系。双方之间的法律关系如何认定？

 【代理意见】

针对此焦点问题，邬律师发表代理意见为：

刘XX称其与杨XX未达成房屋买卖协议，他们之间达成的是租赁协议，没有事实依据和法律依据。

《中华人民共和国合同法》第125条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

 1、本案中刘XX向杨XX出具的收条上明确记载：“今收到杨XX缴来……房款现金30万元”，所谓“房款”，单从字面上看就会首先理解为是购房款，如果如刘XX所述是“租金”，刘XX定会特别注明，而且会明确约定租期，这是一般常识。

2、如果说杨XX缴给刘xx的“房款”是所谓的“租金”，那么，在当时能用30万市场价买一套房子的情况下，杨XX为什么会花同样的钱去租一套房子呢，而且租金长达8年之久，并一次付清全部租金，不符合常理，也不符合交易习惯。

3、如果双方是租赁关系，对一个租来的房屋，杨XX根本没有必要花大手笔进行全面装修。退一步说，如果如刘XX所说双方是租赁关系，既然杨XX对该房屋进行了全面装修，双方肯定会对期满后装修附属物的归属作出约定。但是，事实上并没有这样的约定。对此，刘XX根本不能自圆其说。

4、双方交付房屋时，刘XX还将购房发票、契税票等交付给了杨XX；不符合租赁的交易习惯。

综上分析，邬律师认为双方之间达成的是房屋买卖合同关系而不是刘XX所说的租赁关系。

 【法院判决】

法院认为：关于杨XX与刘XX之间的合同关系，结合刘XX出具的收条中注明款项为“房款”，且将购房发票等票据移交给杨XX，杨XX装修房屋后入住至今等情形，本院对于刘XX主张的房屋租赁合同关系不予采信，认定杨XX与刘XX之间存在房屋买卖合同关系。

最终法院采信了我们的代理意见，认定双方之间存在房屋买卖合同关系。

作者团队介绍：

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