【基本案情】

2005年，张某通过亲友结识陈某，陈某承诺将其位于北京市朝阳区一套住房卖给张某，约定房款130万元。2005年12月，张某向陈某任职的XX律师事务所账务汇款90万元（未备注款项用途），2006年初，将余款40万元以现金方式交付陈某（未开具收据）。张某未就上述房屋与陈某签署书面买卖合同，且案涉房屋未过户至张某名下。自2005年至2017年，张某及家人一直居住在案涉房屋内。

2017年，陈某收到一纸诉状，原告吴某称其为房屋所有权人，要求陈某腾退房屋。至此，张某才得知陈某早于2013年已将案涉房屋卖给吴某，且吴某提交了其与陈某签订的《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、汇款凭证等。

犹如晴天霹雳，住得好好的房子怎么成了别人的？张某打算找陈某问清来龙去脉，但经多方打听得知陈某早已去世，且陈某曾工作的XX律师事务所早已注销。万般无奈之下，张某起诉吴某，请求法院判令吴某与陈某的房屋买卖合同无效。庭审中，张某持2005年至2017年在案涉房屋居住期间缴纳物业费、水电煤气费用凭证以及支付陈某130万元汇款凭证。但，仅凭这些证据能否证明张某拥有案涉房屋所有权呢？

【案件焦点】

       1、一房二卖，书面合同遇上口头合同，如何取舍？

房屋买卖合同属于要式合同，应当签订书面买卖合同。

依据《城市房地产管理法》第四十条“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”之规定，房屋（不动产）买卖双方当事人应当签订正规的房屋买卖合同。如卖方违约，如一房二卖（又将房屋转手卖给他人并进行产权转移登记），买方可依据合同主张卖方的违约责任。

       2、张某占有房产，吴某为房屋登记产权人，房产所有权归属谁？

根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”之规定，房屋（不动产）买卖应当进行不动产权属转移登记。“登记”是享有不动产所有权的表征，也是对抗善意第三人的公示方式。

       3、一房二卖，如何处理？

陈某作为房屋合法的所有权人，将房屋先后卖给张某、吴某，在此种情况下，房屋归谁？根据法律规定，依据下列顺序认定：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的;

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

【法官裁判要旨】

依据我国合同法的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，张某主张吴某与陈某存在恶意串通，损害其利益的行为，则本案的争议焦点为张某对案涉房屋是否享有的合法权益。通过查明的情况可知，张某未就上述房屋与陈某签署书面的买卖合同。张某主张与陈某在2005年达成了口头的买卖协议，且在已经支付的全部的购房款130万元，但张某提供的付款证据显示，其中部分款项支付的对象系陈某曾就职的XX律师事务所，而非陈某的个人账户，且在款项用途中并未做任何有关于购房款的标注，另外40万元陈某是否收取难以确定。故，本院难以认定上述付款系支付给陈某某的购房款。

现，张某仅以其自2005年实际居住并交纳各项费用事实为由主张其系涉案房屋的权利人，本院认为，现有证据无法证实张某对于涉案房屋享有合法的权益，也就不存在其因陈某出售房屋给吴某导致其权益受损的情况。现，亦没有证据显示吴某与陈某签署的合同存在其他法定无效的情形，故本院对于张某的诉讼请求不予支持。

【律师提示】

卖房人去世、收款单位注销，张某拿不到房，收不回款，可称史上最惨买房人。避免类似情形发生，特提示如下：

熟人之间房屋买卖更需谨慎，不能因信任而取代应有的法律程序。

仍然需要考察卖方房屋所有权是否有瑕疵，如卖房人是否为房屋产权人、是否与他人拥有共有权关系，房屋有无其他债权、债务纠纷等。

在购房合同签订过程中，注意签署书面合同，合同中按照实际情况约定交易流程，约定清晰的违约责任。在履行合同过程中，支付房款时建议通过银行柜台转账支付，转账时备注款项用途，及时打印付款回单，要求对方出具收条，及时纳税，及时过户，及时办理房产交付。遇到纠纷一定及时解决。不能以为实际住着就没有风险。风险只要存在就需要及时化解，避免未来带来更大的风险。如果张某及时向陈某主张办理过户，或解除口头房屋买卖合同，则以相同价位还能买到其他房产，相比现在房价增长10倍都不止的情况下再行解决纠纷，损失不仅惨重，且无法挽回。